A novação é uma forma de extinguir obrigações e requer a preexistência de relação jurídica e a vontade inequívoca das partes em rescindi-la e substituí-la por nova obrigação. A vontade irrestrita das partes de rescindir a relação contratual anterior e substituí-la por uma nova deve ser considerada como elemento essencial da novação.
A origem da novação já está no Império Romano, onde conseguiu adquirir um papel importante dentro da lei que a regia. Estabeleceu que era utilizado de forma clara e precisa para proceder à modificação do vínculo de obrigação que havia sido estabelecido entre duas partes claramente diferenciadas.
A novação é um contrato que para ter validade é necessário que tanto o contrato como a obrigação que existia antes da novação sejam legítimos. O representante de uma pessoa não pode realizar a novação a menos que seja especialmente autorizado.
Além disso, a mudança de devedor não constitui novação, a menos que o credor declare que o devedor anterior já não lhe deve. O credor que deu a graça ao credor original não tem qualquer ação contra ele, ainda que o novo devedor entre em insolvência, a menos que a insolvência tenha ocorrido antes da novação.
A novação pode ser dividida em novações subjetivas (que, por sua vez, se subdividem em novações ativas ou passivas), novações objetivas ou novações mistas. As chamadas novações objetivas são entendidas como um contrato através do qual a obrigação originária pode ser evitada com uma substituição baseada em outra obrigação com eixos diferentes.
Para que haja uma novação objetiva, as modificações devem ser feitas de acordo com a aliança das partes, pois, caso contrário, será um mero reconhecimento da dívida ou um negócio de fixação legal.
A novação da hipoteca é uma das mais frequentes e consiste em alterar as condições de uma hipoteca sem alterar a instituição financeira. As modificações que podem ser feitas dependem da legislação de cada país.
No caso de alterações que possam ocorrer ao fazer a novação da hipoteca na Espanha, seria necessário destacar a taxa de juros, os aumentos de capital, o índice de referência ou o prazo de que é a amortização na expansão como em redução.
